La cedolare secca sugli affitti abitativi

Le persone fisiche che optino per tale regime: sono escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.

Le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo, e relative pertinenze locate congiuntamente, anche qualora non siano soggette a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno)

La cedolare secca sostituisce:

• IRPEF
• addizionale regionale IRPEF
• addizionale comunale IRPEF
• imposta di registro (anche sulle risoluzioni, sulle proroghe e sulle fideiussioni prestate al conduttore)
• imposta di bollo (anche sulle risoluzioni, sulle proroghe e sulle fideiussioni prestate al conduttore, ma non sulle ricevute di pagamento dei canoni)

A seconda della tipologia di contratto e del comune in cui si trova l’immobile oggetto di locazione sono applicate le seguenti aliquote:

• 10% per i contratti “a canone concordato” (c.d. 3 + 2), per i contratti per studenti universitari e per i contratti transitori stipulati:
  • nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti con gli stessi
  • negli altri Comuni capoluogo di provincia
  • nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe*
  • nei Comuni di cui all’art. 1, comma 1, d. l. n. 189/2016, convertito dalla l. n. 229/2016 (riguardante gli eventi sismici che hanno colpito nel 2016 i territori delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria) in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa”
  • nei Comuni in cui sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28.5.2014, lo stato di emergenza per gli eventi calamitosi ex art. 2, comma 1, lett. c), l. n. 225/1992
• 21% per i contratti “liberi” e per gli altri contratti non ad aliquota 10%
• 21% – 26% per gli immobili locati con contratti brevi ex art. 4, d. l. n. 50/2017

La base imponibile è sempre il 100% del canone di locazione stabilito dalle parti (comunque non inferiore alla rendita catastale).

La cedolare secca deve essere pagata entro il termine per il versamento dell’IRPEF.

Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Tali disposizioni sono inderogabili.

È prevista – a determinate condizioni – la possibilità di applicare l’aliquota del 10% anche sui contratti per studenti universitari e sui contratti transitori, di durata superiore a 30 giorni.

Dall’1.1.2024 è stato previsto l’innalzamento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione con contratti di durata non superiore a 30 giorni con scelta spettante al locatore (o soggetto assimilato).

Per saperne di più, anche sulla presunzione di imprenditorialità ex art. 1, comma 595, della l. n. 178 del 2020, contatta i nostri esperti.